由于陈旧的系统和失效的,有时是不安全的结构组件,老房子成为复杂的项目,充满了对粗心的改造者的陷阱。作为一名修复承包商,我觉得我看到了一切:有些房主花几十万美元在没有任何规划的装修上,有些房主通过剥离其房产的特性来降低其价值,有些房主通过放弃宝贵的税收抵免而把钱白白浪费掉——总之,人们错过了重要的机会,试图恢复他们的老房子的过去的荣耀,同时使其现代化和高效的居住。以下是我在工作中经常遇到的一些错误,以及一些如何避免这些错误的建议。
错误1:没有计划就进行
老房子的装修通常不会按照计划进行,因为经常没有计划。房主们质疑在纸上复制现有条件的必要性,认为这是一种浪费。他们问,既然我想要的是瓷砖和橱柜,为什么还要把钱投到计划中去?此外,在老房子里,有一种倾向是跳进危机管理——比如修复白蚁或地基损坏——而不停下来全面评估未来的需求。
还有一种持续(且不正确)的假设,即交易员将进行符合项目范围的逻辑改进,即使该范围从未被完全阐明。例如,暖通空调潜艇喜欢把他们的系统放在阻力最小的路径上——比如在可能完成的阁楼中间。如果不知道该空间的未来计划,他们不太可能得出“逻辑”的结论,即把空气处理器定位在不碍事的地方。
很简单:用清晰、具体的术语规划和详细描述每一次改造的范围是成功的关键。
错误2:期待“翻转”
我见过的最常见的错误之一是,投资者将一所老房子作为一个改造和倒卖项目。在房地产繁荣时期,许多电视节目都对这个过程进行了美化,翻盖过程通常涉及到一些小的外观改进——“地毯和油漆”是常见的升级——在短短一个月的时间里,购买、修复和出售一套房子。老房子需要很长时间才能转手。更重要的是,他们需要更多的思考、直觉和计划,而不是在投资者市场上常见的。
如果一个房子需要所有的新系统和主要的基础工作,这个过程可能会超过一年,需要一个专业团队来完成。此外,转手工作中常见的廉价维修可能会对复古住宅造成不可逆转的损害。乙烯基壁板工作的破坏性只是一个例子:当建筑细节挡道时,乙烯基安装工往往会破坏它们。
成功的居家项目需要时间;翻转。这两者很少合得来。
错误3:假设一个不切实际的预算
在旧房改造中,就像在任何项目中一样,必须管理成本,但管理水平无法使不切实际的预算成为现实。虽然一些改建者以老房子的复杂性和变幻莫测为借口不做预算,但我认为这是花更多时间打造一个专业、准确、可操作的房子的理由。
在最近一次当地的历史住宅旅游中,一位承包商建议你应该在预算中增加40%,以支付他没想到的超出预算的费用。我觉得那样很不专业。相反,你应该创建一个真正的预算,并让多个专家来检查它:合作伙伴、其他项目经理,甚至其他建设者。问问每个人你错过了什么。建筑规范协会的编码系统是一个很好的清单;我们的作用域总是遵循这种格式。
老房子增加了所有定制改造的复杂性,所有处理环境危害,咨询外部专家,以及匹配非库存材料和配件的复杂性。我见过专注于新建筑的建筑商大大低于老房子的踢脚板,出价4英寸。MDF速度基础时,工作需要定制10英寸。组成的成型。为了安全起见,我在最不可预测的工作上增加了应急津贴。
如果一个有经验的建筑商的报价乍一看很高,这可能只是反映了经常被忽视的小项目。这应该意味着不会有意外。
错误4:未能协调你的团队
协调通常是总承包商或架构师的工作,但许多改造工作没有GC或设计师在场,因此行业是分开的。这在旧房改造中尤其成问题。
这里有一个例子:建筑业的一般规则是,需要穿透的行业负责穿透——也就是说,水管工把浪费线穿过墙,然后割洞。这在老房子里可行不通。工匠们对切割灰泥很敏感,这意味着他们的工作必须与木匠协调。
特别是在老房子中,需要整体解决绝缘、窗户和暖通空调的改进问题。如果机械短节不知道房子已经喷了泡沫,并且安装了防风窗,他总是会让设备变大,从而增加安装和操作的成本。机械行业,尤其是暖通空调行业,需要保持一致。我们花了大部分时间规划、指定和测试暖通空调,这是最复杂的系统。不像管道和电力系统,它的不当安装也不会被检查人员发现。因为它涉及第三方检查,能源之星认证是我们审计暖通空调和信封效率的最喜欢的工具。能源评级机构几乎总是能捕捉到建筑商没有捕捉到的东西,这使他们成为质量控制方面有价值的合作伙伴。
错误五:对环境危害处理不当
石棉和铅涂料是老房子中最常见的两种环境危险。在胶泥、绝缘材料和胶带中发现的石棉,在20世纪50年代到80年代被最广泛地使用;从19世纪80年代到20世纪20年代,含铅涂料被广泛用于建造房屋。虽然这两种危险都发生在这些范围之外(铅涂料一直使用到1978年),但在这些时期建造的房屋值得高度关注。
石棉和铅有相同的三种补救选择:消除其附着的材料的危害;清除附着有害物质的整个材料;或封装。在几乎所有情况下,封装都是最佳选择。
由于美国环境保护署(EPA)的新《翻修、修复和油漆规则》(翻修、修复和油漆规则),减少含铅油漆的问题得到了高度关注。根据该规则,在1978年之前建造的房屋中,破坏油漆表面的承包商必须获得认证,并遵循特定的工作惯例,以防止污染。如果你经常在老房子上工作,你应该获得认证。如果1978年以前的房子是例外,而不是你的生意的规则,寻找拆卸和油漆潜艇是认证的。
铅测试是廉价和简单的使用。没有类似的快速石棉测试;可疑的样本必须送到实验室。石棉的缓解总是应该由专家处理。
与传统观点相反,在很多方面,老房子比新房的环境危害更少。没有甲醛或合成物,更少的胶水和增塑剂。而霉菌——当今家庭健康的主要问题之一——在老房子里几乎从来都不是问题,因为它们滋生的地方往往缺乏干墙和绝缘材料。
错误6:让它漏水
老房子漏水很多。根据地区的不同,这种空气泄漏可能是能源效率面临的最大挑战,也是改善能源效率的最大机遇。
当我们改造老房子的时候,我们通常会降低50%到75%的能源消耗,如果一开始不是那么不令人印象深刻的话,这将是非常惊人的。
用条状护套和缺乏绝缘材料建造的房屋——一种在二战前建造的房屋中常见的低能耗串联结构——收紧,为我们提供了一个跳过典型的20世纪绝缘策略,直接跳到21世纪密封组件的机会。这包括一个密封的爬行空间和密封的阁楼,将所有的机械系统和管道系统放在一个有条件的空间内。
吹风机门测试是识别泄漏区域的最好方法。吹风机门测试使用一个大的、大功率的风扇来给房屋降压,并显示空气渗入情况。一旦这些建立起来,我喜欢密封和绝缘的同时使用闭孔喷雾泡沫。
喷涂泡沫的使用在保护主义者中一直存在争议,他们担心它的不可逆性(一旦喷涂,它就会粘在木材上)。然而,这种观点可能正在改变:国家公园管理局目前正在修订1978年的建议,不鼓励使用喷雾泡沫。
闭孔泡沫塑料在老房子上效果很好,因为它减少了空气的渗透,有助于阻挡湿气,而且不像其他绝缘材料,它不会吸收进入的湿气。这可能不是一个问题,现代高效的家庭有良好的水管理策略。但在我研究过的20世纪早期的住宅中,这些技术并不存在。在炎热潮湿的美国南方,湿气和100华氏度(100°F)的日数结合在一起,很快就会导致墙壁发霉。
错误7:安装新窗口
repair-vs的窗口。-replace辩论对于老乡爱好者来说是一场情绪化的辩论。窗口可以是字符定义的,如果是替换窗口,则可以是字符销毁的。越来越多的购房者认为,如果更换了窗户,历史悠久的房子就不再是理想的了。
此外,更换窗户的节能效益被夸大了。根据美国能源部(Department of Energy)的数据,一个普通家庭只有10%的热量损失是通过窗户造成的,而且旧窗户并不像你想象的那么低效。劳伦斯伯克利国家实验室(Lawrence Berkeley National Laboratory)的一项研究发现,与风暴窗一起修复的窗户,其效率低于平均替换效率的6%。
还有证据表明,宣传为“免维护”的廉价更换窗实际上是一次性的短期修复。FHB在2004年发表的一篇文章中指出,30%被更换的窗户的使用寿命不到10年,这与100年前建造的、只需要少量维护就能继续使用的窗户相比,是令人震惊的。
我尽我所能来节省旧窗户,使它们节能。这可能涉及到新玻璃、挡风雨条、木工工作和油漆。使用多种风暴窗选项,包括固定内部风暴、定制木质外部风暴和铝三道风暴,可以提高效率。在一个项目中,我们在现有的单层窗扇上增加了额外的玻璃窗格,以保存历史窗户的外观、感觉和通畅的视野。这是一项艰巨的工作,但在我看来,用一项可能需要每几十年更换一次、可能会降低房地产价值、而且不太可能看到投资回报的资产来取代一项多世纪的资产是愚蠢的。
错误8:更换而不是修理
窗户并不是老房子需要修复的唯一部分。定制的壁炉架,手工吹制的玻璃,手工制作的门和五金都展示了无法完全复制的特性。
并不总是需要驱动改进决策的架构美。旧的系统,如电旋钮和管式布线,在经过安全检查后,在某些情况下可以完全充分地发挥作用。最重要的是,不要因为微小的缺陷而更换材料。幽灵标记——例如,一个洞的补丁,标记了管道曾经供给散热器的位置——提供了一个家庭历史的有形证据。保留这些缺陷有助于讲述这个家庭的故事。
repair-vs。如果不解决最终的替代策略:内脏工作,替代辩论就不完整。内脏工作既浪费又具有破坏性,而且它们会让一所房子失去多年来积累的品质。在一个3000平方英尺。安妮女王的内脏工作(这是我们无法避免的,因为与计划的改进相比,房子的严重状况),我们最终把35吨材料——估计结构质量的一半——送到了垃圾场。
开膛通常包括去除灰泥,这被认为在声音,外观和感觉上优于石膏板。由于许多旧的气球框架螺柱的深度不同,以及灰泥和板条之间的厚度差异(1英寸),在其位置安装石膏板存在许多挑战。或更多),最大3 / 4英寸。干墙。
如果真实的材料必须被移除或替换,这应该是有意的,以重复使用为目的。任何少于的都是浪费。
错误9:忽视历史性的税收抵免
历史重建税收抵免是美国住宅业主可获得的最大激励,甚至比神圣的抵押贷款利息抵免更大。超过30个州都有这样的项目:对历史悠久的房屋进行修缮的部分费用可以通过业主的州所得税来退税。我工作的北卡罗来纳州提供30%的信用额度——如果符合条件支出10万美元,可能会得到3万美元的返款。
也就是说,这些程序不会来找你——大多数都没有得到充分的推广和利用——你可能需要先做一些功课。符合条件的住宅必须在国家历史遗迹名录(National Register of Historic Places)上登记(大约1%的美国住宅登记过),而且该项目必须得到该州历史保护办公室的批准。大多数登记在册的私人住宅都被列为历史街区的贡献建筑;个人名录在农村地区或具有特定历史意义的建筑中更为常见。上市过程可能需要两年以上的时间。有关信息,请参见www.preservationnation.org/issues滚动到标题“税收优惠”。
错误10:忘记记录
记录现有建筑条件是新建和现有住宅项目的根本区别。它需要更多的工作,这就是为什么建筑师在现有房屋上的费用往往比新房子高。对未来的业主来说,现有状况的实物文件是一种有价值的资源。文件包括房屋资产的清单:景观、地板类型和大小、壁炉架、扶手、门窗、橱柜、机械系统等等。在项目的开始和结束时(税收抵免官员经常需要这些步骤),以及开始时,我都要做大量的摄影工作。
数字文件可以让文件轻松地从一个主人传到另一个主人,维护一个家庭的故事,并帮助解决未来的问题。出于两个原因,每个建造者都应该进行照片记录工作。
首先,数码摄影是一个很好的销售工具。你永远不知道什么时候会有人询问你刚刚解决的问题。
其次,记录墙后的情况是非常宝贵的。有一次一颗螺丝钉撞到了煤气管道上。照片准确地显示了线条的位置,所以我们可以用最小的破坏来解决这个问题。
作为一个额外的好处,记录条件的过程往往有助于房主阐明什么对他们来说是重要的,有助于培养对房屋的长期管理。
错误11:忽视老房子的资产
旧住宅提供了两个宝贵的机会来重新利用空间,这两个机会都不需要扩大建筑围护结构。
首先是典型的百年老宅的房间,它们的功能已经过时,不适合现代生活;正式的客厅和餐厅就是两个例子。一个聪明的改造者会在创造新的空间之前找到重新使用这些房间的方法。例如,在改建我自己的1908年安妮女王时,我能把正式的餐厅改造成儿童游戏室。大的口袋门将客厅和游戏区分开,这在娱乐时非常有效。
其次,老房子的阁楼和地下室通常都有可以认领的空间。老旧的阁楼通常都是用木棍建造的,与如今占主导地位的桁架建筑相比,它们具有延展性,是开阔的空间。在一栋1910年的房子里,我们挖掘并完成了地下室,将阁楼改造成了生活空间。屋顶的坡度足够陡峭,可以增加两层,从4500平方英尺增加了住宅的可居住空间。约7000平方英尺没有在信封上增加一英寸。
虽然完成一个阁楼可能是复杂的,但它往往比新的建筑成本更低,并提供了提高能源效率的机会。在这个特殊的房子里,我们把能源成本降低了一半,降到每平方英尺60美分。每年英尺。
错误12:错过留下更好房子的机会
我工作的大部分房子都有80到100年的历史了。我打开了自塔夫脱政府以来就没有开放过的墙,可能要到22世纪才会再次开放。我现在有一个百年一遇的机会来把事情做好。这意味着不仅要解决能源效率问题,还要用不会污染的产品和耐用的材料来替换我必须移除的东西。
在老房子上工作的乐趣之一是,它帮助您在实践中理解LCA(生命周期分析)。在我的作品中,我看到最后的材料,比如木材,在经过100年的打磨后,仍然保持着非常好的形状。
新屋建筑商没有这种奢侈;对他们来说,LCA是纯粹的理论游戏。当我们安装新的铠装电缆时,我们会被骗以为这种新电缆可以永久使用,但事实并非如此:我曾研究过一座有百年历史的维多利亚式建筑,它的第三个电气系统(从knoband tube到BX再到护套电缆),第三个管道系统(从铅到铜再到PEX和铸铁/PVC),第四个暖通空调系统(从煤到燃油,从天然气到热泵)。由于系统的平均寿命为25到35年,如果不计划更换它们,那就太疯狂了。
对我们的问题是:由什么替代?我们可以在旧房屋上工作,但我们的头脑需要在未来。例如,信息技术正在爆炸,因此如果您还没有安装光纤线路,则至少应考虑未来有人如何。扩大您的时间地平线是成功工作在旧房屋的关键。在准备下一个世纪的同时尊重过去的世纪。
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有趣的是,在另一篇关于FHB的文章中,建议使用三层玻璃窗户,因为可以节省能源。
北卡罗莱纳既不是缅因州,也不是明尼苏达州,也不是科罗拉多州,也不是平原州,也不是怀俄明州,爱达荷州或蒙大拿州。因此,除非你是在北卡罗来纳州翻新,否则关于更换或翻新窗户的评论是完全错误的。和劳动密集型的。一些窗户制造商提供隔热的、现代的窗户,在外观上与旧的、渗漏的、易于维护的窗户相同。不管能源部的白痴们怎么说,整个开幕式和会场最终都更加节能。在Fine Homebuilding中有太多鼓励劳动密集型材料亚搏手机版官方登录网站和实践的文章,这对房主来说是浪费了$$$。