剧情简介:杰里米·马丁从RisherMartin好房屋,custom-home builder和改造在奥斯汀,德克萨斯,概述了他的公司为新房提供固定价格合同的过程构建和重塑,飞在面对数十年的行业惯例。通过设置分段装配服务部门,公司认为潜艇的所有详细的规格;所有的价格和交货期;每个系统的所有计划和海拔;和每一个硬件、颜色和完成并创建一个全面的合同,整理施工开始前所有可能的隐藏的细节。合同假设最坏的情况是为了拍摄高估计和预算下进来。本文详细描述了他们如何使它工作。
六年前,我和我的商业伙伴寻找了住宅建设的小游戏:准时和预算,客户快乐。经过很多努力和根本性的变化,我们的员工和工作流,我们创建了一个过程,是非常罕见的在高端第一道防线,在架构上推动住房建设项目。当我告诉其他经验丰富的建设者,我的公司已经提供固定价格合同六年新房和重塑,和我们在1%的价格在每一个项目和吸收不同所以客户的价格没有变化,他们常常怀疑,并有充分的理由。我们所做的苍蝇在面对几十年的行业惯例,遗留,多数建筑商没有时间也不喜欢挑战,所以他们通常接受挫折作为流程的一部分,用于房屋建筑预算。
商业建筑公司的练习后,我们创建了一个分段装配服务(pc)部门,由两位专家组成。大多数住宅承包商有一个估计量竞标50工作,每年我们有两个电脑经理整理非常详细合同每年10个左右的项目。我们叫我们完成合同“书”,它可以在任何地方运行一个项目从200到800页。所有规格、选择和定价提前确定,所有的图片和规格,每个系统的详细计划和海拔高度,每一个阶段的具体时间。虽然我们创造保障隐藏条件和其他因素不能完全预测在一开始,我们创造更少的人要比其他建筑商,我们用高估计,确保我们会给时间和/或钱,从来没有相反。
我们花了很长时间来开发系统和模板今天我们依靠。也许并不是每一个公司在每一个市场可以把它到我们。但在我们看来,每个人都在我们的领域应该有固定价格合同作为他们的目标。这是一个为clients-delivering赢
更少的风险,更少的压力,更多的乐趣,更多的满足。我们知道这一点,因为我们让他们每个人完成一份详细的问卷调查表完成他们的项目后,我们让这些surveys-not择优少数可用的每一个客户。固定价格投标也是我们公司的一个巨大的胜利:我们得到一个更清晰的路径合同,员工更好的效率和盈利能力,和快乐。
从全国范围来看,我们知道许多其他优秀建设者和remodelers执行类似的项目与固定价格合同和令人难以置信的详细的工作范围和规范,这意味着我们没有异常;这是可以做到的。下面是它如何工作,以及如何使它发生。
一个关键的角色
我们的旧过程可能听起来很熟悉。我们和其他一些定制建筑商将要求自由”的估计。“我们花几个月炼油项目范围和迭代的预算,如果我们赢得了工作,我们会签署一份“成本加成合同与我们的客户。这可能是一个名义上的固定价格合同,但总是,范围将随着项目的进展,发展所谓的“预算”和“时间表。对每个人来说,“这是令人沮丧的,沿着和紧张感会增加项目。
重要的是要注意,像大多数建筑,代表我们的客户我们都非常用功,透明的和行动在他们的最佳利益。尽管我们尽了最大努力,谈话总是变得很困难——“你打算什么时候做最终的花费,这是什么?“即使一个月去,我们不是100%肯定。当我们决定提交固定价格投标,我们有一个目标:我们希望能够回答这些简单的提问会成本和完全多久之前开始建设。
转换成固定价格合同需要巨大的前期成本,美元和时间。首先,我们创建了一个更大的后台,关键的新个人电脑部门。估计可能出价在许多工作一年,根据猜测,电脑经理进行客户端,建筑师、结构工程师、室内设计师,和分包商在一个正在进行的谈话,总是在寻找差距的信息和方法。
对于这个工作,我们的潜艇也需要创建固定价格报价,他们只有一次咬苹果,所以他们依靠我们的个人电脑部门的工作来生产准确规范。花了很多教育让我们的分包商的工作。电脑经理检查所有这些报价,确保他们完成,澄清的差距交易走到一起,可能想知道谁在做什么。
在整个过程中,个人电脑部门继续检查的设计师,潜艇,客户,和我们施工部,以确保每个人的船上,和一定的思想意义每个人,他们会在现场工作。这种类型的东西以后会发现大多数建设项目,比如如何连接一个陌生的灯具。我们提前弄清楚。
所有这些从潜艇在详细的规格,价格和交货期,为每个系统计划和海拔高度,从制造商安装指南,每一个颜色和完成在厨房里,每一点的硬件就需要这本书,这是电脑管理器的关键可交付成果。
我们收取固定价格分段装配服务示例中,约5000美元100万美元的工作起初是亏本。但现在,模板,创建系统,软件学习,潜艇和设计师的教育,和图书馆的东西我们可以重用,这本书是便宜得多。好处是深远的。手里拿着这本书,我们所有的项目经理和分包商所要做的就是购买物资和执行。
当然,我们需要做的第一件事是制定一个基本的工作范围和大概的预算,并开始当一个潜在客户联系我们。
房屋建筑预算
我们喜欢以满足潜在客户在人,经常拜访他们尽快回家。如果会议顺利,我们一会见客户的架构师看到效果图和概念,密切关注设计师的材料和调色板。后续与客户对话是至关重要的。在我们涉足分段装配服务与我们的客户,我们必须设定一个预算水平。我们不能花六到九个月计划项目,永远不会了。这是一个巨大的浪费资源的建设者,客户端,设计专业人员。
我们是诚实的在一开始就将成本;事实上,我们倾向于拍摄高。我们失去工作此时建筑商谁说他们可以少做。(顺便说一下,我们经常听到这些客户后,告诉我们最后的统计最终我们说哪里是在过程开始的预算房屋建筑。)
我们大概的估算是一个文档的形式被称为“投资范围的建议。“这设置成功的项目,说,“只要你留在你的游泳内线,只要你最终设计主要是我们看这里我可以留在车道的进度和预算。”
我们得到了分段装配支付。我们不做一对一的报价全部文档;我们设定一个棒球场和现在的过程。如果客户是好的数字和信任我们,他们签署一份“前期建设服务协议,”创建合同付钱给我们一个固定的费用,我们认为这将基于小时。手里拿着这个承诺,真正的计划推进。架构师吸引更多客户对材料和设备的选择,以及我们investment-range建议缩小。作为我们工作的细节,所有的不确定性被拔出来,我们到达的书,与最后一个固定价格的合同数量和时间表。
随着项目的细化和发展,每次客户走出他们的车道上我们有一群现实为最后期限和预算这将意味着什么。每一次,我们得到客户的许可,缩减设计或扩大预算和时间表,所以这些现实保持整个项目有关。在这个过程中,分包商所有得到这本书的一章,这样他们就可以报价。这就是美丽的系统:每个人都工作同样的乐谱。潜艇为了匹配的书,然后把它和拥有他们所需要的一切来做这项工作。
当我们破土动工或开始演示,我们全面的合同开始支付股息。我们花费更少的时间比我们用来扑灭火灾。今天,改变订单金额小于平均总价格的2%。,给了我们更多的时间在现场管理、调度和监控质量。
想象一下:你很少停止建设等决策或选择。你不需要拆除和重建。你刚刚犁向前,不断进步。和你的客户不需要支付闲置生产时间当你落实细节。
突发事件隐藏的条件
我经常被问到如何处理不可预测的部分项目。我的回答是,大多数实际上是plannable不可预知的事情。但是如果你只有20个小时估计工作,你没有发现他们的希望。另一方面,如果你花时间根和调查,你会发现隐藏问题的迹象。然后,你需要应急计划。
铺面装修约占一半的我们的业务。螺母和螺栓的过程不改变重塑,尽管有更多的零花钱,如果我们看不到里面发生了什么地板,墙壁和天花板。我们最大的风险有房子,有多个添加,每个生成器添加新管道和连接到老,在不同的年代,不同的代码。现在你有一个子面板和一个在那里。所以我们新建的零用钱电路在整个房子。我们总是假设最坏的情况下的时间和金钱。条件比我们假设时,客户拿回钱。
当你在预算或完成的最后期限之前,得到惊人的口碑。诉讼通常是关于金钱。如果你给钱在一个项目,很少有问题。但是如果你承诺在12个月为100万美元,房屋交付18个月为1.5美元,你可能会有问题。
正确的客户和设计师
作为构建器,你需要能够有坚硬的对话与客户听到消息是清楚什么东西成本,最后,客户端支付正确的价格和得到他们所想要的。,这将确保我们的业务会赚钱。事实是,保持工艺活着,我们必须保持盈利能力。
对我们来说是重要的认识到并不是每一个客户对我们来说是正确的。我们的客户需要能够预先做出决定和信任的建设者和设计者擅长他们所做的事情。你不会告诉医生如何操作,这里的情况是一样的。除了信任我们,客户端需要找到一位建筑师可以信任,他们觉得没有必要进行微观管理的过程。
我们的大多数客户雇佣建筑师的家庭他们爱,让他们做他们的事情。不要误会我的意思:建筑师了解深层次的客户,学习个人重要的和有意义的。他们整合艺术、家具、传家宝,孩子的房间,特殊需要,lifestyle-everything至关重要。但在客户共享这一切,他们需要坐下来,说,“现在让我。”
创建一个固定价格报价需要一个大的转变在正常design-bid-build序列用于房屋建筑预算。通常,架构师和客户端设计与建造者的项目没有互动,然后他们得到多个投标建设。分段装配过程要求建筑商进行客户端和设计团队远早于正常的混合设计/构建过程,或者是一些专业人士认为“集成项目交付。”
这前载协作的关键是设置项目走向成功的道路。客户端员工架构师后,我们尽快会晤。这是很重要的一个方面,在设计之前我们有三在一起。我们努力制定房屋建筑或改造预算,然后工作落后。还有几个月的预算,迭代设计,材料,方法,时间表,和每一个细节在我们交付完成施工合同。这需要一个非常合作的设计师。他们想尽早与我们合作在这个过程中,欢迎反馈。它不工作,如果有很多的自我冲突。
每个项目结束时我们有验尸。我们去通过预算一分钱一分钱的时候,逐行,所以我们可以发现问题并找出如何使这本书更好。有时候就这么简单,”我们总是需要更多的垃圾桶里。“这仅适用于持续改进过程。
思想的房主
如果你想要这个结果,或接近它,第一步是雇一个优秀的建筑师和其他设计专业人士(室内设计师、结构工程师等)。给他们一个公平的费用详细的施工图,你和你的建设者需要。不要捡了芝麻而丢了西瓜,希望通过限制设计时间和降低成本”计算出来。“那些“节约成本”将很快降低施工开始后。
如果你能找到一个建筑商将提供一个固定价格报价,看看他们的操作。他们不需要匹配我们的设置和过程,但他们应该有基本要素。了解他们的过程,检查引用,看看其他房子他们建立了。每年,全国项目吹过去的估计和落后于时间表,特别是在客户选择出价低的人。伟大的建设者将告诉你你可能不想听的,但需要在过程的早期。
只要你找到合适的建筑工人,让他们参与进来开始给预算指导,与设计人员在材料和方法,并共同解决棘手的部分项目。建立这个团队在项目的早期设计周期。
思想的建筑商
多数建筑商急于开工建设,让项目的发展。但这是肮脏的小秘密:这些未知数必须和每一个人,在某个点变成已知的。和每一个你把从野外,在施工开始之前,是你的项目可以少一个地方,影响预算和进度。为什么不早做出决定?
让我们清楚这一点:我们当然不预见时100%的工作在我们的行业转移到像我们这样的一个固定价格的方法。不是每个人都能这样房屋建筑工程预算。
我们希望的是,通过打开这个对话,建筑商和客户都将考虑是否有更多的满足更多的能源和资源转移到他们的项目的分段装配阶段,代替建设。将投资所需的适当时间和费用捞取模棱两可的项目产生更好的旅程和项目?在全国住宅承包商配备建筑商和不够规划者太多了吗?我们应该三思而后行,切一次?
我不确定我们已经找到了圣杯。但是我们交付项目的意义,在时间和预算,快乐的人,有很多的乐趣而做。
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